Che cosa è l’ipoteca

Cosa è l’ipoteca

L’ipoteca è una forma di tutela con la quale il creditore può proteggersi da una eventuale insolvenza da parte del debitore. 
Più precisamente l’ipoteca è un diritto reale di garanzia e riguarda esclusivamente i beni immobili.
L’ipoteca è un diritto del creditore di espropriare un bene immobile e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
Vi sono diversi tipi di ipoteca:

  • ipoteca legale
  • ipoteca giudiziale
  • ipoteca volontaria

Articolo del codice Civile che disciplina l’ipoteca

L’ipoteca è disciplinata da un articolo del codice civile: art. 2808 del Codice Civile

“L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. 
L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. 
L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.

Ipoteca a garanzia di un mutuo

Quando una persona acquista un immobile accendendo un mutuo ipotecario (un finanziamento) il pagamento delle rate del mutuo è garantito da un’ipoteca sull’immobile, solitamente lo stesso immobile che l’acquirente sta acquistando.

In caso di insolvenza delle rate del finanziamento ipotecario quindi, la banca che ha erogato il prestito, ossia il creditore, avrà diritto di espropriare il bene.

L’iscrizione dell’ipoteca è un atto pubblico, che viene registrato nei pubblici registri, da parte di un notaio.

Ipoteca come diritto di precedenza (prelazione)

L’ipoteca rappresenta una causa legittima di prelazione, ovvero concede al creditore il diritto di precedenza sul ricavato in caso di liquidazione dell’ipoteca rispetto agli altri creditori.

Si può usare un immobile ipotecato ?

Il debitore che vive in un immobile può continuare a vivere nell’immobile ipotecato.
Una volta estinto regolarmente il mutuo ipotecario si dovrà procedere alla cancellazione dell’ipoteca dai pubblici registri.
Il recente Decreto Bersani ha stabilito che questo obbligo sia a carico della banca che eroga il mutuo ipotecario, una volta che il debitore paghi tutte le rate dello stesso.

Tipi di ipoteca: ipoteca legale, giudiziale e volontaria

Il Codice Civile riconosce tre tipologie di ipoteca:

ipoteca legale, ipoteca giudiziale e ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria è la più diffusa, come quella concessa come garanzia per l’accensione di un mutuo ipotecario

Vediamo le differenze tra ipoteca legale, giudiziale e volontaria:

IPOTECA VOLONTARIA

L’ipoteca volontaria viene iscritta volontariamente dal proprietario dell’immobile.
L’ipoteca dovrà essere superiore all’incirca della metà del valore ricevuto in prestito.
Ciò significa che se ad esempio, la banca concede un mutuo di 100.000 €, l’ipoteca dovrà avere un valore di circa 150.000 €.
(ossia il valore del mutuo 100.000 € + la sua metà 50.000 €)

IPOTECA GIUDIZIALE

L’ipoteca giudiziale è stabilita da un giudice in favore di un creditore che, al fine di recuperare forzatamente un proprio credito, ha avviato misure esecutive, come un decreto ingiuntivo

IPOTECA LEGALE

L’ipoteca legale, è invece il caso più raro di ipoteca.
Questo tipo di ipoteca può essere richiesta dal venditore all’atto della vendita di un immobile.
In questo modo, il venditore ottiene una concreta garanzia rispetto al pagamento dovuto dal compratore nel rispetto di quanto stabilito nella scrittura privata

E’ possibile pignoramento della nuda proprietà

Ciao!!! Sono IlMagoDelDiritto e in questo articolo vederemo se è possibile il pignoramento della nuda proprietà, per sapere se un creditore può pignorare un bene di un debitore che possiede la sola nuda proprietà di un bene (e non il suo usufrutto).

Se un debitore possiede un bene immobile, e contrae dei debiti verso un creditore, il creditore può sempre pignorare il bene immobile, sia che il debitore ne possieda l’usufrutto sia che il debitore non possieda il diritto di usufrutto (come nel caso appunto della nuda proprietà)

Che cosa è la nuda proprietà
Cosa sono nuda proprietà ed usufrutto

Se un creditore si avvale dell’esecuzione forzata, può richiedere il pignoramento del bene immobile del creditore.

La procedura di pignoramento avviene normalmente, tramite un asta pubblica, e dato che il bene immobile è utilizzato da un usufruttuario, questo non potrà essere cacciato via di casa prima della sua morte.

Dopo la vendita dell’immobile tramite asta giudiziaria pubblica, il creditore diventerà il nuovo nudo proprietario dell’immobile, senza poter godere del diritto di usufrutto.
Alla morte del precedente proprietario dell’immobile, che è l’attuale usufruttuario, il creditore, nuovo nudo proprietario, potrà usare l’immobile.

Un aspetto fondamentale da considerare è l’ipoteca.
La compravendita del diritto di nuda proprietà dell’immobile deve essere ceduto prima che sull’immobile vi siano eventuali ipoteche.

Se questo diritto viene ceduto dopo che l’immobile è stato ipotecato, l’usufruttuario non avrà più diritto all’usufrutto una volta che l’immobile sia stato venduto all’asta.
In questo caso l’usufruttuario dovrà liberare l’immobile secondo i tempi e le modalità previste dal giudice.

Debiti ed usufrutto

Spesso i debitori, per poter salvare i propri immobili, cedevano il diritto di usufrutto a terzi, per poter evitare il pignoramento dei propri beni immobili.
Con questo escamotage, i debitori riuscivano a mettere al sicuro i beni immobili dai creditori.

Attualmente, grazie alle norme introdotte, non è più possibile evitare che i creditori possano pignorare i beni immobili di un debitore grazie a questo escamotage.

Il diritto di usufrutto si può registrare solo se l’immobile non ha alcuna ipoteca.